Vous voulez vendre votre appartement à Boulogne-Billancourt, acheté il y a 10 ou 15 ans ? Une question revient à chaque estimation : « Est-ce que je vais payer un impôt sur ma plus-value ? »
Conseiller immobilier depuis 2012, habitant de Boulogne-Billancourt depuis plus de 25 ans, voici les réponses que je donne à mes vendeurs, question par question. Le calcul définitif reste celui de votre notaire : mon rôle est de vous éviter les mauvaises surprises avant de fixer votre prix.
Je vends ma résidence principale : est-ce que je paie un impôt ?
Non. La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, quels que soient le montant du gain et la durée de détention.
Une condition compte : le bien doit être votre résidence principale au jour de la vente. Si vous avez déjà déménagé, l'exonération tient si la vente intervient dans un délai normal (en pratique, environ un an) et si le logement n'a pas été loué ou prêté entre-temps.
Et pour une résidence secondaire ou un investissement locatif ?
Là, la plus-value est taxée. Le studio loué près de Marcel Sembat, l'appartement hérité et jamais habité : tous concernés.
Deux prélèvements s'appliquent sur le gain :
- 19 % d'impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute.
Comment la plus-value est-elle calculée ?
Concrètement, c'est le prix de vente moins le prix d'achat. Mais pas le prix d'achat brut : on peut l'augmenter de deux postes.
- Les frais d'acquisition : au réel, ou au forfait de 7,5 % du prix d'achat.
- Les travaux : au réel sur factures, ou au forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Ces deux forfaits changent tout.
Est-ce que la durée de détention fait baisser l'impôt ?
Oui, c'est la mécanique centrale. À partir de la 6e année, un abattement s'applique chaque année :
- pour l'impôt sur le revenu : exonération totale après 22 ans ;
- pour les prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans.
Une proposition de réduire le délai à 17 ans a été discutée pendant le budget 2026, mais elle n'a pas été retenue : c'est toujours 22 et 30 ans.
Un exemple chiffré, pour y voir clair
Exemple fictif : un studio acheté 200 000 € en 2014, loué depuis, revendu 300 000 € en 2026, soit 12 ans de détention.
- Prix d'achat corrigé avec les deux forfaits : 245 000 €.
- Plus-value brute : 55 000 €.
- Après abattements : environ 6 060 € d'impôt sur le revenu et 8 370 € de prélèvements sociaux.
Total : environ 14 400 €. Sans les forfaits, la même vente coûterait près de 27 300 €. Même bien, même prix, presque le double d'impôt.
Je loue en meublé (LMNP) : quelque chose a changé ?
Oui. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Résultat : une plus-value plus élevée. Faites valider le calcul par votre expert-comptable avant de fixer votre prix.
Qui paie, et quand ?
Le notaire calcule la plus-value et prélève l'impôt sur le prix de vente, le jour de l'acte authentique. Vous n'avancez rien, mais vous touchez moins que le prix affiché. D'où l'intérêt de faire le calcul avant de mettre en vente, pas après la signature.
Pourquoi en parler avec votre conseiller avant de vendre ?
Parce que la plus-value influence trois décisions : le prix net que vous visez, le moment de la vente et parfois l'ordre de vos projets.
Un vendeur à 21 ans et 8 mois de détention a peut-être intérêt à signer l'acte quelques mois plus tard. Celui qui revend sa résidence principale pour racheter plus grand n'est pas concerné, mais doit caler son calendrier : je détaille la vente longue et le prêt relais dans mon article Boulogne-Billancourt : vendre et acheter en même temps, dans quel ordre ?.
Et tout part du prix de vente. Une plus-value se calcule sur un prix réaliste, pas sur le chiffre d'un simulateur : j'explique pourquoi dans Boulogne-Billancourt : l'estimation en ligne est (presque toujours) fausse.
Vous vendez à Boulogne-Billancourt ou à Paris ?
Appelez-moi. En un rendez-vous, je vous donne une estimation de votre bien basée sur les dernières ventes de votre quartier, et on pose ensemble le calcul de votre plus-value pour connaître votre prix net.
📞 06 27 95 09 00
David Touati
Conseiller immobilier indépendant chez Optimhome
Boulogne-Billancourt & Paris intra-muros
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Cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas l'avis de votre notaire ou d'un conseiller fiscal, seuls à même de calculer votre situation précise.
