En août, la majorité des pros conseillent de retirer les annonces et de tout repousser à septembre. C'est l'erreur. À Boulogne, l'acheteur reste actif tout l'été. Voici pourquoi garder votre bien en ligne change tout.
Chaque année, la même mécanique. Fin juillet, la majorité des pros donnent le même conseil aux vendeurs : retirez votre annonce, attendez septembre pour recommercialiser, et repoussez aussi la baisse de prix à la rentrée. Ce conseil arrange surtout celui qui le donne, parce que lui aussi part en vacances. Je conseille exactement l'inverse. Et à Boulogne, ça change tout.
Le conseil que donne la majorité des pros
"Personne n'achète en août, autant tout reprendre en septembre." Voilà ce qu'on répète au vendeur. On lui dit de retirer son annonce, d'attendre la rentrée pour la remettre en ligne, et même de décaler à septembre l'ajustement de prix qui s'impose parfois dès maintenant. La plupart des pros suspendent la diffusion, rangent le dossier, filent au soleil.
Le problème, c'est que ce conseil ne regarde qu'un seul côté du marché : le vendeur, et surtout l'agenda de vacances du pro. Il oublie complètement l'acheteur.
L'acheteur, lui, ne part jamais vraiment en vacances
Un projet immobilier ne se met pas en pause parce qu'on a les pieds dans le sable. L'acheteur est en veille permanente, à Boulogne comme à l'autre bout du monde. Sur une plage à Bali, décalage horaire ou pas, il ouvre son application immobilière entre deux baignades. Il regarde les annonces un cocktail à la main, il compare, il enregistre les biens qui l'intéressent, il appelle, il organise ses séries de visites pour la rentrée.
Et ces acheteurs ont des projets toute l'année. Ce ne sont pas des profils qui existent seulement à une saison. À Boulogne, la ville concentre en plus des cadres, des dirigeants et des profils à forte mobilité, souvent connectés à leur recherche même en déplacement à l'étranger. Exactement ceux qui vous appellent depuis leur transat.
Personne ne part tout le mois d'août
Voilà un point que tout le monde oublie. Rares sont les acheteurs qui s'absentent les quatre semaines d'affilée. Les uns partent les deux premières semaines, les autres les deux dernières. Il y a donc toujours des acheteurs disponibles à un moment ou à un autre du mois.
Concrètement, en diffusant sur l'ensemble du mois, on croise forcément ces fenêtres de présence. On génère des visites tout au long d'août, pas seulement à un instant T.
Moins d'annonces, moins de concurrence, plus de visibilité
Voilà le paradoxe. Au moment où la demande reste là, l'offre s'effondre. Concrètement, votre bien se retrouve seul en vitrine pendant que les autres ont retiré la leur. Moins d'annonces en ligne, c'est moins de concurrence directe. Votre annonce ressort, elle est vue, elle est mémorisée par cet acheteur qui prépare sa rentrée.
Mettre du budget en août, quand les autres coupent
La plupart coupent leurs dépenses de diffusion en été. Je fais le contraire. C'est le bon moment pour pousser : booster les annonces, mettre du budget sur la diffusion, occuper le terrain pendant qu'il est libre. On capte tous ces acheteurs en veille que personne d'autre ne va chercher. La demande baisse à peine, l'offre s'effondre. Le rapport de force n'a jamais été aussi favorable.
Démarrer septembre pendant que les autres recommencent à zéro
C'est là que tout se joue. Pendant qu'en août on capte les demandes, on remplit les agendas et on construit de grosses séries de visites sur l'ensemble du portefeuille, prêtes à démarrer dès la rentrée.
La majorité, elle, remet tout en diffusion le 1er septembre. Tous ensemble. Résultat : une marée d'annonces d'un coup, et on se retrouve noyé dans la masse. Les autres recommercialisent au même moment, se disputent l'attention et captent les acheteurs au compte-gouttes. Et le plus ironique, ce sont exactement les mêmes acheteurs qui avaient déjà regardé les annonces en août.
Nous, à ce moment-là, on a déjà nos visites calées et nos acheteurs identifiés. On a un temps d'avance.
En résumé
Garder son annonce en ligne en août, ce n'est pas s'entêter. C'est comprendre que le marché a deux côtés et que l'un des deux ne s'arrête jamais.
Moins de concurrence. Une visibilité rare. Des acheteurs présents tout le mois que personne ne va chercher. Et un mois de septembre déjà lancé quand les autres recommencent à zéro sur les mêmes acheteurs.
Si vous vendez à Boulogne-Billancourt et qu'on vous conseille de retirer votre annonce cet été, demandez-vous à qui profite ce conseil. Puis prenons cinq minutes. Un second regard à froid sur votre stratégie de diffusion peut changer votre rentrée.
Et si vous avec un projet d'achat, voici mes biens en vente à visiter pendant le mois d'août.
